Aufzug: Kosten auf Mieter umlegen – Infos

In Mehrfamilienhäusern macht ein Aufzug naturgemäß am meisten Sinn. Ab einer bestimmten Gebäudehöhe kann dieser sogar verpflichtend sein. Für Eigentümer / Vermieter bedeutet das einen entsprechenden Kostenaufwand. So stellt sich die Frage: Können die Kosten auf die Mieter umgelegt werden? Kurz und knapp: Ja. Doch dabei gibt es einiges zu beachten.

(Fast) alle Aufzugskosten umlagefähig

Sämtliche Kosten, die in Verbindung mit der Aufzugsanlage anfallen, können auf die Mietparteien umgelegt werden. Dazu zählen:

  • Anschaffungskosten / Einbaukosten (Modernisierung)
  • Wartungskosten (abzgl. Reparatur)
  • Betriebskosten
    • Stromkosten 
    • TÜV-Gebühren
    • Reinigung
    • Notbereitschaft

Infos zur Umlagefähigkeit von Betriebskosten als Nebenkosten finden sich in § 2 Nr. 7 Betriebskosten-Verordnung (BetrKV). Der anzuwendende Verteilungsschlüssel wird auf Basis des Mietvertrags festgelegt. Es sind verschiedene Optionen möglich. Mehr dazu lesen Sie weiter unten.

Aufzug als Modernisierungsmaßnahme

Was die Modernisierungskosten durch einen nachträglichen Einbau des Aufzugs oder Anbau (des Außenaufzugs) betrifft, sind außerdem Grenzwerte einzuhalten: Insgesamt 8% der Gesamtkosten (früher waren es 11%) einer Modernisierungsmaßnahme können pro Jahr als Mieterhöhung auf die Mieter umgelegt werden

Weitere wichtige Eckpunkte zur Modernisierung:

  • Vermieter müssen die Modernisierung drei Monate vor Beginn ankündigen.
  • Teilweise ist eine Mietminderung während der Bauarbeiten möglich.
  • Von der 8-prozentigen Umlage auf die Jahresmiete können nur maximal 3 Euro pro Quadratmeter innerhalb von sechs Jahren umgelegt werden.

Reparaturen NICHT umlagefähig

NICHT umlagefähig sind hingegen Reparaturkosten. Dies bestätigt u.a. das Amtsgericht Rheingau: “Reparaturkosten für den Fahrstuhl sind keine Nebenkosten (AG Rheinbach 3 C 242/87)”.

Aus diesem Grund ist auch bei Wartungsverträgen genau hinzuschauen. Sind beispielsweise Reparaturkosten enthalten, so müssen diese separat betrachtet werden. Das Landgericht Essen dazu: “Bei einem so genannten Vollwartungsvertrag für den Aufzug sind Reparaturkostenanteile enthalten. Sie müssen bei der Betriebskostenabrechnung vom Vermieter herausgerechnet werden (LG Essen 1 S 76/90)”.

Auch Mieter im EG müssen zahlen

Trotz zahlreicher Rechtsschwierigkeiten zwischen Mietern und Vermietern ist es so, dass auch Mieter im Erdgeschoss, die den Aufzug ggfs. überhaupt nicht nutzen (weil er nicht in die Tiefgarage / den Keller, sondern nur zu anderen Wohnetagen fährt) anteilig für die Kosten aufkommen müssen. Die Mieter in höheren Etagen können, sofern vereinbart, stärker zur Kasse gebeten werden als die Mieter im Erdgeschoss. Allerdings ist auch eine Umlagebefreiung möglich.

Umlagebefreiung durch Klausel im Mietvertrag möglich

Mieter im Erdgeschoss können sich “durch eine ausdrückliche Vereinbarung” im Mietvertrag von einer Umlage der Aufzugskosten befreien lassen (BGH VIII ZR 103/06). Auch Modernisierungskosten müssen die betreffenden Mieter dann nicht anteilig tragen. 

Wichtig: Falls eine Umlagebefreiung vereinbart wurde, können die anteiligen Kosten fürs Erdgeschoss flächenanteilig auf die restlichen Mietparteien der oberen Stockwerke umgelegt werden.

Welcher Umlageschlüssel für Aufzugskosten?

Einer der häufigsten Umlageschlüssel ist die Wohnfläche. Teilweise werden aber auch Abrechnungen nach Nutzung vereinbart. Auch eine gemischte Abrechnung nach Fläche und Nutzung sowie die nach Geschossen gestaffelte Abrechnung sind zulässig. Letztere Vereinbarung bedeutet, dass Mieter in oberen Stockwerken mehr zahlen als Mieter unterer Stockwerke.

Generelle Möglichkeit zur Nutzung entscheidend

Entscheidend für die Umlagefähigkeit ist stets, dass der Aufzug prinzipiell zum Erreichen der eigenen Wohnung genutzt werden kann. Mieter im EG könnten mit dem Fahrstuhl beispielsweise von einer oberen Etage zur Wohnung im Erdgeschoss fahren – und umgekehrt. Lediglich bei Aufzügen, die sich in einem anderen Gebäudetrakt befinden, lassen sich die Kosten NICHT auf die Mieter umlegen. 

Höhe der Nebenkosten für Aufzüge 

Gemäß Mieterschutz-Club bezahlen Mietparteien in Deutschland durchschnittlich 16 Cent pro m² als Nebenkosten für einen Aufzug – also Betriebskosten und Wartungskosten. Im Vergleich: Alleine für den Schornsteinfeger müssen bereits durchschnittlich 4 Cent pro m² gezahlt werden – für Heizung und Warmwasser sogar 1,98 Euro pro m². 

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